Stay on track

Stay on track

Moving you forward

News

Back to overview

Budgetoverschrijding bij aanneming versus aansprakelijkheid aannemer en architect

Published on 25/06/2019

Bij een aanneming tegen eenheidsprijzen kan de bouwheer voor een onaangename verassing komen te staan ingeval de totale prijs op het einde van de uitvoering van de overeenkomst (veel) hoger ligt dan het oorspronkelijk voorziene bouwbudget. In principe zijn de hoeveelheden voorzien in het initiële bouwbudget slechts vermoedelijk en indicatief, zodat een aannemer of een architect niet de risico's dragen ingeval van 'verkeerde' inschattingen van de uit te voeren werken. Niettemin worden substantiële budgetoverschrijdingen niet aanvaard. Dit artikel geeft een korte duiding welke verantwoordelijkheid de aannemer en de architect dragen ingeval van (substantiële) overschrijdingen van het bouwbudget.


Aanneming tegen eenheidsprijzen

Bij een aanneming aan eenheidsprijzen wordt een prijs per eenheid vastgelegd. De totale prijs wordt dan op het einde van de uitvoering van de overeenkomst berekend door de uiteindelijk uitgevoerde hoeveelheden te vermenigvuldigen met deze eenheidsprijzen. De totale prijs die per hypothese werd opgegeven bij het sluiten van de overeenkomst heeft enkel een indicatieve waarde en de hoeveelheden die dan werden opgegeven, zijn slechts vermoedelijk. De aannemer draagt in principe dus niet langer de risico's voor verkeerde inschattingen van uit te voeren werken, fouten in de plannen en uitvoeringsmogelijkheden.

Verantwoordelijkheid aannemer

Op een aannemer rust echter een voorlichtingsplicht. Een aannemer die op grond van hem voorgelegde plannen en bestekken of de meetstaat, een aanbod heeft gedaan, moet vooraleer te contracteren wijzen op vergissingen en gevaren die hij heeft opgemerkt. Ook al is het ontwerp door een architect opgemaakt, toch dient hij het ontwerp te onderzoeken en alvorens te contracteren zijn bevindingen aan de bouwheer laten kennen. Een specialist-aannemer zal op grond van zijn bijzondere vakkennis en ervaring geacht worden vergissingen of gevaren opgemerkt te hebben.

De aannemer moet ook informatie verschaffen over de prijs. Hij moet de bouwheer inlichten over de financiële gevolgen van meerwerken of wijzigingen. Deze informatieplicht is van bijzonder groot belang indien geen vaste prijs werd overeengekomen en de prijs moet worden vastgesteld afhankelijk van de uitgevoerde hoeveelheden.

Indien de aannemer in gebreke blijft de op hem rustende informatie- en voorlichtingsplicht na te leven, komt zijn aansprakelijkheid in het gedrang.

Verantwoordelijkheid architect

Ook de architect kan uit hoofde van een tekortkoming aan zijn advies- en bijstandsverplichting contractueel aansprakelijk worden gesteld in geval van een substantiële overschrijding van het budget.

In de rechtspraak en rechtsleer wordt een budgetoverschrijding van 10 à 15 % als onaanvaardbaar beschouwd. Een beperkte budgetoverschrijding (d.i. kleiner dan 10 % t.o.v. het oorspronkelijke bouwbudget) zal geen aanleiding geven tot contractuele aansprakelijkheid van de architect.
Er is echter ook rechtspraak die een overschrijding van 10 tot 15 % ten opzichte van de oorspronkelijk voorziene uitgaven toelaatbaar acht, in zoverre de architectenovereenkomst niet voorziet in een maximale bouwkost en het bouwbudget slechts ten informatieve titel werd opgegeven.

De rechtbank zal steeds in concreto oordelen op basis van de overeenkomst tussen partijen. Bij de beoordeling van de budgetoverschrijding moet de meerprijs van de meerwerken en kostprijsverhogende aanpassingen die niet in het oorspronkelijk budget konden worden voorzien, in mindering worden gebracht van de uiteindelijke kostprijs van de werken.

Besluit

Indien de budgetoverschrijding de marge van 10 tot 15 % te boven gaat, kan de architect en/of de aannemer (naargelang het geval) worden veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding. Het bewijs van het bestaan en de omvang van de schade dient te worden geleverd door de bouwheer. Ook zal de bouwheer een tekortkoming aan de advies- en bijstandsverplichting dienen aan te tonen die in causaal verband staat met de geleden schade.

Voor de bouwheer is het raadzaam steeds te waken over het budget dat hij ter beschikking heeft. De bouwheer dient zich te realiseren dat elke gewijzigde keuze een invloed kan hebben op zijn budget. Ook de aannemer en de architect moeten de bouwheer stipt en tijdig informeren omtrent het budget en de mogelijke overschrijding ervan.

Julie Vander Stuyft, Advocaat
Stefaan Desrumaux, Advocaat