De Belg mag dan wel een baksteen in de maag hebben, hij woont eveneens massaal in appartementsgebouwen en de verwachting (oa. van de Vlaamse Bouwmeester) is dat dit nog verder zal toenemen. Een belangrijk deel van de gebouwen is momenteel verouderd en zal de komende jaren vernieuwd of aangepast moeten worden aan de vereiste normen inzake woonkwaliteit. Werken en aanpassingen aan de gemene delen moeten gezamenlijk beslist worden door de mede-eigenaars.

Hier blijkt het schoentje vaak te knellen, de besluitvorming tussen de mede-eigenaars loopt in de praktijk vaak vast en de nodige aanpassingen en investeringen worden uiteindelijk niet beslist. Dit blijkt uit het rapport van een werkgroep die onder leiding van professor Vincent Sagaert die een aantal aanbevelingen heeft gedaan aan de Minister van Justitie, Koen Geens. De Minister heeft hieraan gevolg gegeven en een wetsontwerp uitgewerkt dat de regels die het beheer van de mede-eigendom bepalen, versoepelt en moderniseert.

Een overzicht van de voornaamste geplande aanpassingen.

Wat zijn de voornaamste wijzigingen?

1. Vereiste meerderheden worden gewijzigd

• Voor alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, beslist de algemene vergadering van de mede-eigenaars met een 2/3de meerderheid in plaats van een 3/4de meerderheid.

• Investeringen die door de wet zijn opgelegd, zoals bijvoorbeeld de aanpassing van de lift en ten aanzien van brandveiligheid, zullen voortaan bij gewone meerderheid kunnen worden beslist.

• Afbraak of volledig heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn, kan beslist worden door een 4/5de meerderheid in plaats van met unanimiteit. Een mede-eigenaar die niet akkoord gaat, zal afstand kunnen doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken. In dit geval zal er in akkoord of door de rechter een compensatie worden bepaald.

2. Bewindvoerder bij blokkering in besluitvorming

Indien de vereniging van de mede-eigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen, zal via de vrederechter de aanstelling van één of meerdere voorlopige bewindvoerders kunnen worden gevraagd.

Dit kan de syndicus doen of één of meerdere mede-eigenaars die ten minste 1/5de van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

De bewindvoerder zal de taken van de organen van de mede-eigenaars uitvoeren, op kosten van de vereniging van de mede-eigenaars.

3. Verplicht reservefonds voor investeringen

• Naast het "werkkapitaal" dat wordt opgebouwd door de voorschotten van de mede-eigenaars voor het betalen van periodieke uitgaven (verwarming, verlichting, beheerskosten, conciërge,...) zal er verplicht een "reservekapitaal" moeten worden opgebouwd door de mede-eigenaars.

• Dit reservefonds zal bestemd zijn voor het dekken van niet-periodieke uitgaven (vernieuwen van de lift, de dakbedekking, het verwarmingssysteem,...) en moet minstens 5% bedragen van de gewone gemeenschappelijke kosten van het voorgaande jaar. Deze verplichting geldt voor bestaande en nieuwe gebouwen. Voor nieuwe gebouwen dient het fonds opgericht ten zijn binnen de 5 jaar na voorlopige oplevering.

• De vereniging van de mede-eigenaars kan met een 4/5de meerderheid beslissen om dit verplicht reservekapitaal niet aan te leggen.

4. Infrastructuur voor water, energie of telecommunicatie

Mede-eigenaars of erkende nutsoperatoren zullen kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten kunnen aanleggen op de gemene delen, op eigen kosten, en hiervan de eigenaar zijn. De vereniging van de mede-eigenaars zal op de hoogte moeten worden gebracht en eventueel beslissen de werken zelf uit te voeren ofwel verzet aan te tekenen indien er belangrijke schade zou worden veroorzaakt aan de gemene delen.

Een mogelijke toepassing van deze nieuwe bepaling betreft de laadpalen voor elektrische wagens.

5. Taken en vergoedingen syndicus moeten in overeenkomst staan

De afspraken inzake de taken en de vergoeding van de syndicus, zullen expliciet in een schriftelijke overeenkomst moeten worden opgenomen. De overeenkomst zal een lijst van forfaitaire en aanvullende prestaties omvatten en de daaraan verbonden vergoedingen. Niet-vermelde prestaties zullen geen aanleiding kunnen geven tot vergoeding, tenzij de algemene vergadering dit zou beslissen.

Vanaf wanneer in werking?

Het wetsontwerp werd reeds door de regering goedgekeurd en is momenteel in bespreking in het Parlement. De verwachting is dat dit de komende maanden zal worden goedgekeurd en vervolgens zal worden gepubliceerd in het Belgische Staatsblad. Drie maanden na de publicatie treden de nieuwe regels dan in werking.

De beslissingen die voorafgaand aan de inwerkingtreding geldig werden genomen in de Algemene Vergadering, blijven uiteraard gelden, evenals de bestaande syndicuscontracten.

Stefaan Desrumaux
Davine Dujardin