Stay on track

Stay on track

Moving you forward

News

Back to overview

In bruikleen geven (gratis gebruik) van landbouwgronden door vennootschappen: There is no such thing as a free lunch...

Published on 14/12/2020

De praktijk leert dat er in het kader van het in gebruik geven van landbouwgronden, vaak andere overeenkomsten of afspraken worden gemaakt tussen eigenaars en landbouwers dan de klassieke pachtovereenkomsten overeenkomstig de Pachtwet. De reden is natuurlijk niet ver te zoeken: men probeert de dwingende en strenge bepalingen van de Pachtwet te vermijden. Een rechtsfiguur die meer en meer opduikt, is de bruiklening of 'gebruik om niet'. Zonder pachtprijs is er geen pacht, aangezien een pachtprijs en/of een tegenprestatie essentieel is om van een pacht te kunnen spreken. Zijn er dan zoveel vrijgevige grondeigenaars? Bezint voor ge begint!


1. Situering en praktijkvoorbeelden

Partijen die te goeder trouw en correct handelen, hebben niets te vrezen. Een bruiklening is een geldige rechtsfiguur en is perfect mogelijk tussen een grondeigenaar en een landbouwer. Op zich maakt het ook niet uit of de grondeigenaar een natuurlijk persoon is of een vennootschap.

Deze overeenkomsten worden vaak aangewend om een perceel landbouwgrond tijdelijk en in afwachting van een gebruik door de eigenaar, door een landbouwer te laten bewerken. Dit is een win-win situatie. De eigenaar hoeft niet te vrezen dat deze overeenkomst onder de pachtwet ressorteert (met dwingende termijnen), tegelijk is zijn perceel landbouwgrond perfect onderhouden, en anderzijds kan de landbouwer een perceel landbouwgrond exploiteren, weliswaar voor korte duur, maar hij of zij hoeft er ook niet voor te betalen.

Er zijn talrijke voorbeelden:

  • een particulier heeft bouwgrond gekocht van een landbouwer en laat de landbouwer nog een 3-4 tal jaar het perceel bewerken alvorens effectief te beginnen bouwen;
  • een onderneming laat een stuk industriegrond door een landbouwer bewerken in afwachting van het bekomen van alle vergunningen;
  • een weide gratis laten gebruiken in afwachting van de aankoop van een paard/pony voor de zoon of dochter;
  • ...

Hier is niets verkeerd aan, op voorwaarde dat men de essentiële bepalingen naleeft: er mag niets betaald noch enige tegenprestatie gegeven worden. Ook zijn betalingen in natura niet toegelaten vb. leveren van hooi- of strobalen, jaarlijks nieuwjaarscadeau,... M.a.w. moet "gratis" strikt en letterlijk geïnterpreteerd worden.

2. Risico's - omzeiling van de Pachtwet

In bepaalde gevallen gaat men zijn toevlucht nemen tot een overeenkomst van gratis gebruik, louter en alleen om te ontsnappen aan de 'nadelen' van Pachtwet.
Grondeigenaars gaan een bruikleenovereenkomst sluiten met een landbouwer, overeenkomsten die jaarlijks opzegbaar zijn, en waar de landbouwer 'contractueel/officieel niets moet betalen'. Dit is uiteraard geen rechtmatig gebruik van deze rechtsfiguur. De ware toedracht is natuurlijk duidelijk: de landbouwer moet jaarlijks "iets vereffenen" bij de grondeigenaar, bij gebreke waaraan de grondeigenaar de overeenkomst gewoon gaat opzeggen.

Zolang er geen problemen zijn tussen partijen, zal zo'n constructie tussen partijen kunnen stand houden.

Als er evenwel op een bepaald ogenblik discussies ontstaan tussen partijen, dan kan deze overeenkomst zonder problemen geherkwalificeerd worden in een klassieke pachtovereenkomst, uiteraard indien de landbouwer erin slaagt te bewijzen dat hij wel de facto jaarlijks diende te betalen. Daarbij is het zeer belangrijk om nogmaals te benadrukken dat het bewijs van een pacht kan bewezen worden door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens.

3. Bijkomend en zeer belangrijk aandachtspunt (!): specialiteitsbeginsel van vennootschappen

Het essentieel kenmerk van vennootschappen is het verrichten van daden met een winstoogmerk. Gelet op dit winstoogmerk moeten de economische activiteiten van een vennootschap ertoe strekken winst te verwezenlijken en aldus een meerwaarde te verzekeren aan het geïnvesteerde kapitaal, met het oog op het verdelen van deze gerealiseerde voordelen aan de vennoten.

De handelingen die een vennootschap stelt moeten niet alleen de wettelijke specialiteit respecteren, ze moeten ook binnen de statutaire specialiteit van de vennootschap kaderen. Dit betekent natuurlijk niet dat alle beschikkingen 'om niet' in se onverenigbaar zijn met het winstoogmerk. Zo worden promotiecampagnes, sponsoring en mecenaat verenigbaar geacht met de wettelijke specialiteit van de vennootschap. Zij beogen immers een gunstig imago van de onderneming te creëren, en leveren dus een indirect vermogensvoordeel op. Het is dus enkel wanneer deze handelingen om niet een indirect vermogensvoordeel voor de vennootschap opleveren, dat zij verenigbaar zijn met de wettelijke specialiteit van de vennootschap.

Welnu, in pachtzaken moet men hier ook rekening mee houden. Het al dan niet opleveren van een "indirect vermogensvoordeel" zal moeten afgewogen worden. Elke zaak moet uiteraard in concreto beoordeeld worden, maar zo oordeelden de Rechtbanken in recente vonnissen reeds meermaals dat: "in het licht van het maatschappelijk doel het totaal onwaarschijnlijk is dat vennootschappen met winstoogmerk gedurende tientallen jaren landbouwgronden die opbrengsten kunnen genereren kosteloos ter beschikking zouden stellen aan een landbouwer, waarmee bovendien geen enkele rechtsband bestaat." Daarbij mag vaak ook niet uit het oog verloren worden dat de eigenaar jaarlijks onroerende voorheffing moet betalen: waarom zou de eigenaar dit gedurende 'vele jaren doen zonder enkele tegenprestatie'...? Herkwalificatie naar pacht dringt zich dus op.

Daarbij zullen volgende zaken ook vaak een rol spelen in de beoordeling: duurtijd, al dan niet persoonlijke band-familieband-juridische band met de vennootschap,...

4. Conclusie

Indien men een overeenkomst van bruikleen of enig ander vorm van 'gratis terbeschikkingstelling' gaat gebruiken voor andere, achterliggende bedoelingen en men gedraagt zich niet strikt naar de letter van de overeenkomst, dat weet men dat men vroeg of laat voor onaangename verrassingen kan komen te staan. Wat het in bruikleen geven door vennootschappen betreft, kan de herkwalificatie naar pacht een feit zijn, louter en alleen door rekening te houden met de schending van het specialiteitsbeginsel indien dit geen indirect vermogensvoordeel kan opleveren voor de vennootschap.

Vennootschappen die dit doen met een welbepaalde reden, die een indirect vermogensvoordeel kan opleveren, hebben uiteraard nog altijd niets te vrezen vb. gratis gebruik in afwachting van het uitbreiden van de bedrijfsloodsen,...

Stefaan Desrumaux, advocaat