Stay on track

Stay on track

Moving you forward

News

Back to overview

Ook een monument moet voldoen aan de kwaliteitsnormen voor woningen

Published on 25/07/2019

Een woning die verhuurd wordt als hoofdverblijfplaats moet bij aanvang van de huurovereenkomst voldoen aan de vereisten op het vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. Deze normen worden bepaald in de Vlaamse Wooncode en de uitvoeringsbesluiten. Het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet, dat op 1 januari 2019 is in werking getreden, voorziet nu ook uitdrukkelijk dat het gehuurde goed moet beantwoorden aan deze elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. Een huurovereenkomst dat wordt gesloten voor een woning dat niet voldoet aan deze vereisten is nietig.


Dubbel glas verplicht vanaf 2020

Vanaf 2020 worden de kwaliteitsnormen van woningen in Vlaanderen verstrengd. Woningen moeten dan beschikken over voldoende dakisolatie en dubbel glas.

Deze regel geldt voor kamers en zelfstandige woningen (= studio, eengezinswoning of appartement). De dubbelglasverplichting geldt enkel voor de leefruimtes, keukens, slaapkamers en badkamers van een woning. Traphallen, inkomhallen en gangen hoeven dus geen dubbel glas te hebben.

De afwezigheid van dubbel glas zal vanaf 1 januari 2020 in het technisch verslag gequoteerd worden met 3 of 9 strafpunten naar gelang het gebrek niet algemeen (= 1 raam met enkele beglazing) of algemeen (= meerdere ramen met enkele beglazing) is. Vanaf 1 januari 2023 wordt dit opgetrokken tot 9 of 15 strafpunten, waardoor het ontbreken van dubbel glas vanaf dan op zich aanleiding kan geven tot het ongeschikt verklaren van de woning.

De aanwezigheid van dakisolatie (of zoldervloerisolatie) kunnen aangetoond worden aan de hand van het energieprestatiecertificaat (EPC) van de woning, het postinterventiedossier van de woning of een voldoende gedetailleerd bouwplan, lastenboek of factuur.

Zijn deze documenten niet voorhanden, dan kan men een EPC met beoordeling van de dakisolatie en/of dubbel glas laten opmaken door een energiedeskundige.

Ook beschermd erfgoed ontsnapt niet aan de nieuwe normen

Ook beschermde woningen of woningen gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht die verhuurd worden als hoofdverblijfplaats, moeten in principe voldoen aan de minimum energievereiste. De minister vond een algemene vrijstelling voor onroerend erfgoed niet wenselijk, aangezien dubbele beglazing per definitie niet onmogelijk is.

Voor het plaatsen van dubbel glas in een beschermd monument zal men steeds een omgevingsvergunning of een toelating moeten aanvragen. Voor het vervangen of wijzigen van buitenschrijnwerken en ramen, inclusief de al dan niet figuratieve beglazing, beslag, hang- en sluitwerk, van een pand gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, moet er een melding gebeuren bij het college van burgemeester en schepenen. Deze laatste kan alsnog beslissing dat een toelating moet gevraagd bij het agentschap Onroerend Erfgoed.

Op de website van het agentschap Onroerend Erfgoed zijn de afwegingskaders te vinden voor het plaatsen van dakisolatie en de mogelijkheden om de energetische prestaties van historisch schrijnwerk te verbeteren (https://www.onroerenderfgoed.be/de-vlaamse-wooncode). Zo komen volgende mogelijkheden tegemoet aan de verplichting van dubbel glas:

  • plaatsen van (dun) dubbel glas in bestaand historisch schrijnwerk;
  • plaatsen van oplegbeglazing, luchtdicht verbonden met het oorspronkelijk schrijnwerk;
  • plaatsen van een achterzetraam met dubbel glas;
  • vervangen van schrijnwerk naar historisch model met integratie van (dun) dubbel glas.

Indien de dakisolatie of het dubbel glas een inbreuk vormt op de erfgoedwaarde van het pand zoals opgenomen in het beschermingsbesluit of indien er voor de realisatie van de norm geen omgevingsvergunning of toelating wordt verkregen, is het voor de eigenaar onmogelijk om aan de normen van de Vlaamse Wooncode te voldoen. Indien de eigenaar dit kan aantonen, dan zal dit beschouwd worden als een geval van overmacht. In dat geval wordt de eigenaar vrijgesteld van het betalen van een heffing.

Overmacht kan dus enerzijds worden vastgesteld op basis van het beschermingsbesluit en anderzijds op basis van het feit dat er geen omgevingsvergunning of een toelating kan worden verkregen, waardoor de eigenaar gewoon niet aan de norm kan voldoen. Het is natuurlijk te betreuren dat de eigenaar van beschermd erfgoed opnieuw met een administratieve rompslomp wordt geconfronteerd, en dat er geen automatische vrijstelling wordt voorzien.

Ook woningen die ingeschreven staan in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, maar niet genieten van een beschermingsstatuut, beschikken vaak over waardevol glaswerk of specifiek schrijnwerk; denk maar aan de vele glasramen in art deco woningen. Voor eigenaars van deze woningen zal het in de praktijk veel moeilijker zijn om overmacht aan te tonen. Zij hebben in principe geen vergunning of toelating nodig voor het vervangen van schrijnwerk, en kunnen dus moeilijker aantonen dat de erfgoedwaarden zouden worden aangetast. Een specifieke omschrijving van het raamwerk of van de glasramen van een woning in de inventaris, kan al helpen om de erfgoedwaarde van het glaswerk te bewijzen. Als men dan kan bewijzen dat het bouwtechnisch onmogelijk is om dubbel glas te voorzien, zonder de erfgoedwaarde verloren te laten gaan, is er mogelijks sprake van overmacht. De rechtspraak zal dit uiteindelijk moeten uitwijzen.

Aangezien het jaar 2020 nadert, is het dus aangeraden om tijdig de plaatsing van dakisolatie en dubbel glas te onderzoeken en te voorzien.

Odigo advocaten kan bijstaan bij het opstellen van een huurovereenkomst dat voldoet aan de nieuwe regelgeving of bij procedures met betrekking tot ongeschiktheid van woningen.

Michiel Deweirdt, advocaat