Nieuwsbrief
Nieuwsbrief
- Journal
- Het Nieuw Vlaams Pachtdecreet (deel 4)
- Het Nieuw Vlaams Pachtdecreet (deel 3)
- Het testament: een knap instrument, maar wees goed voorbereid
- Huis te koop: wie biedt, die bindt …
- Rijongeschikt verklaard. Wat nu?
- Van kerstgeschenk tot schenking – de spelregels op een rijtje
- Het Nieuw Vlaams Pachtdecreet (deel 2)
- Cultuurcontract versie 2024
- Nieuwe verplichtingen voor wie bemiddelt in vastgoed
- Benoeming van nieuwe bestuurder(s) in vennootschappen vereist bijkomende administratieve formaliteiten
- Alle topics weergeven
Nieuwsbrief
Tags
Terug naar overzicht
Het aankomend Vlaams Pachtdecreet: welke (nieuwe) soorten overeenkomsten?
Gepubliceerd op 16/05/2023
De Raad van State heeft zijn advies gegeven over het voorstel van Vlaams Pachtdecreet, dit bij verslag van 9 mei 2023. De Parlementsleden kunnen nu verder op basis van dit advies in de Commissie beraadslagen. Van deze Commissiebesprekingen wordt een verslag opgemaakt voor de plenaire vergadering van het Parlement.
De bedoeling is om nog vóór het verlof het voorstel van Pachtdecreet in plenaire vergadering te laten stemmen. De inwerkingtreding zal wellicht voorzien zijn voor 1 augustus of 1 september 2023.
In deze bijdrage willen wij even stilstaan bij de verschillende soorten overeenkomsten die men wil voorzien. Belangrijk, alles moet verplicht schriftelijk worden opgesteld. We geven een opsomming. (nieuw= **)
Er moet meteen gezegd worden dat de veranderingen minder ingrijpend zijn dan in het Waals Gewest.
1. Klassieke pacht: principe van verlengingen van rechtswege blijft behouden ↔ Waals Gewest
De pachttijd wordt vrij bepaald door partijen, met dien verstande dat deze wordt gesloten voor minstens 9 jaar.
Bij gebreke aan een geldige opzegging, wordt de pacht telkens van rechtswege verlengd voor een nieuwe opeenvolgende periode van 9 jaar.
Er staat geen beperking op het aantal verlengingen. In Wallonië daarentegen is er sinds 1 januari 2020 wel voorzien in een beperking van 3 verlengingen waarna de pachtovereenkomst wel van rechtswege ten einde komt, zonder dat er een opzegging vereist is. Vlaanderen heeft dus niet geopteerd voor dit systeem van vaste verlengingen.
**Wel heeft men voorzien in een nieuwe opzeggingsmogelijkheid, meer bepaald zal de verpachter kunnen opzeggen om het pachtgoed (geheel of gedeeltelijk) te vervreemden, onder volgende voorwaarden:
- pacht heeft betrekking op gronden
- de opzegging moet gegeven worden tegen het einde van de lopende pachtperiode
- de opzegging mag niet gegeven worden tijdens de 1ste pachtperiode, behalve als de 1ste pachtperiode een duur heeft van minimaal 18 jaar
- opzeggingsmogelijkheid moet uitdrukkelijk in de pachtovereenkomst worden opgenomen
2. Lange pacht
Een lange pacht wordt gesloten voor minstens 27 jaar.
Bij het einde van deze pacht, kan de verpachter opzeggen (opzegtermijn van minstens 3 en maximum 4 jaar) om zelf persoonlijk te exploiteren of over te dragen aan zijn bevoorrechte familieleden of om een gedeelte of het gehele pachtgoed te vervreemden.
Indien de lange pacht bij authentieke akte is opgesteld, mag de verpachter de wettelijke pachtprijs verhogen met 50% indien het gaat om gronden en 25 % indien het gaat om gebouwen.
3. Loopbaanpacht
Een loopbaanpacht is een overeenkomst met een vaste duur, maar met een minimum van 27 jaar.
De vaste duur is gelijk aan het verschil tussen de huidige leeftijd van de pachter en zijn wettelijke pensioenleeftijd. Dit betekent dat de pachter niet ouder mag zijn dan 40 jaar om een loopbaanpacht te kunnen sluiten. Indien er meerdere pachters zijn, houdt men rekening met de leeftijd van de jongste.
De overeenkomst eindigt van rechtswege zonder dat er een opzegging vereist is.
Indien de loopbaanpacht bij authentieke akte is opgesteld, mag de verpachter de wettelijke pachtprijs verhogen met 50% indien het gaat om gronden en 25 % indien het gaat om gebouwen.
4. **Overeenkomst van minimum 9 jaar voor “kleinere eigenaars”
Dit betreft een nieuwe vorm van pachtovereenkomst waar eigenaars die in totaal maximum 1,5 hectare landbouwgrond bezitten, kunnen voor opteren.
De overeenkomst wordt gesloten voor minimum 9 jaar.
Er gelden wel strikte voorwaarden:
- het moet gaan om nog niet verpachte grond
- het moet schriftelijk en mag maar éénmalig
- verpachter is titularis van enig zakelijk recht op een of meer cultuurgronden die een oppervlakte hebben van maximum 1,5 hectare
- verpachter mag geen rechtspersoon zijn
Dit zal uiteindelijk pas in een beperkt aantal gevallen kunnen toegepast voor kleinere landeigenaars die nog beschikken over vrije grond.
5. Wettelijke uitzonderingen die niet onder de toepassing van de pachtwetgeving vallen
a. Situering
Bepaalde overeenkomsten vallen niet onder het toepassingsgebied van de pachtwetgeving. De belangrijkste uitzondering was en zal nog steeds het cultuurcontract zijn. In het voorstel van Pachtdecreet wordt één voorwaarde weggelaten en er wordt verder ook voorzien in de mogelijkheid van een cultuurcontract te sluiten voor een meerjarige teelt. Een andere nieuwigheid betreft het natuurcontract. Opgelet, het blijven uitzonderingen, zodat hier strikt moet op toegezien worden om herkwalificatie naar pacht te vermijden.
b. Cultuurcontract
Het cultuurcontract (“seizoenspacht”) blijft onderworpen aan zéér strikte (cumulatieve) voorwaarden:
- tussen 2 exploitanten van gronden en weiden die gebruikt worden in hun landbouwbedrijf
- gebruik voor minder dan 1 jaar
- voor één bepaalde landbouwteelt
- na voorbereidingswerken te hebben uitgevoerd
**De voorwaarde van bemestingswerken valt wettelijk weg, maar was in de praktijk al niet meer uitvoerbaar sinds MAP 6 (2019). Deze problematiek is dus nu wettelijk verankerd.
c. **Cultuurcontract voor meerjarige teelt
Dezelfde voorwaarden als het gewone cultuurcontract zijn van toepassing, maar bijkomende moet het gaan om:
- een gebruik van maximaal van 3 jaar
- een meerjarige teelt van maximaal 3 jaar
- de teelt zal moeten voorkomen op een lijst die de Vlaamse Regering zal vaststellen.
Opgelet, opeenvolgende en verschillende teelten vallen hier niet onder. Het moet gaan om 1 méérjarige teelt.
d. **Natuurcontract voor gronden in groene bestemmingen
Een nieuwigheid is de mogelijkheid om een natuurcontract te sluiten.
De voorwaarden zijn de volgende:
- niet-verpachte grond
- volledig in RUP onder categorie bosgebied of natuurgebied of Gewestplan, APA, BPA als bosgebied, groengebied, natuurgebied, natuurgebied met wetenschappelijke waarde, natuurontwikkelingsgebied of natuurreservaat
- maakt deel uit van terrein dat beheerd wordt overeenkomstig art. 16 sexies Decreet Natuurbehoud = natuurbeheerplan hoogste natuurkwaliteit of erkend natuurreservaat.
- uitsluiting duidelijk vermelden in overeenkomst
6. Resumerend en andere opties
Wat de soorten overeenkomsten betreft, moet men vaststellen dat de wijzigingen vrij beperkt zijn, zeker als we de vergelijking maken met het Waals Gewest.
In het Waals Gewest heeft men vooreerst al het aantal verlengingen beperkt tot 3, waardoor de meeste pachtovereenkomsten na 36 jaar van rechtswege ten einde zullen komen. Ook werden er daar 2 nieuwe overeenkomsten voorzien, zijnde de “eindeloopbaanpacht” en de pacht van korte duur gelijk of voor maximum 5 jaar.
Wil men voor een (beperkt) aantal jaren een perceel aan een landbouwer ter beschikking stellen buiten toepassing van het Pachtdecreet, dan zal men beroep moeten doen op een overeenkomst van bruikleen (= gratis) of als de voorwaarden zich daartoe lenen (= uitzonderlijke wachtsituatie) tot de bezetting ter bede. Wanneer men opteert voor overeenkomst van erfpacht (= zakelijk recht) zal dit minimum voor minimum 27 jaar moeten gesloten worden, zoniet wordt dit geherkwalificeerd naar pacht.