De administratieve documenten (bodemattest, asbestattest, stedenbouwkundige inlichtingen, EPC, etc.) dienen in principe aanwezig te zijn bij het uitbrengen van een bod. De overheid verplicht de verkoper namelijk tot het verlenen van informatie aan de koper, waaronder informatie omtrent de al dan niet bodemverontreiniging. Er dient dus een bodemattest voor te liggen zodat de potentiële koper onbewust geen vervuilde grond zou aankopen. 

Inzake het bodemattest is er evenwel geen enkele bepaling die verplicht dat het bodemattest aanwezig dient te zijn bij het formuleren van het bod. Men dient wel kennis te hebben van de inhoud van het attest alvorens de overdracht (dus bij authentieke akte) van het onroerend goed plaatsvindt. De inhoud van het bodemattest moet evenzo in het onderhandse akte (compromis) én authentieke akte worden opgenomen.

Het bodemattest is dus geen vereiste voor de totstandkoming van een koopovereenkomst (lees ook de nieuwsbrief: Wie biedt, die bindt), maar het tast wel de geldigheid van de koopovereenkomst aan. Zo kan men op basis van artikel 116 Bodemdecreet de nietigheid van de overeenkomst vorderen wanneer het bodemattest niet tijdig aanwezig was. Als koper lijkt men dus een mooie weg te hebben om zich uit een onbedoelde aankoop te banen, echter dient men rekening te houden met de figuur van rechtsmisbruik.

Rechtsmisbruik bestaat in de uitoefening van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de uitoefening van dat recht door een bedachtzaam en voorzichtig persoon. Het misbruik kan ook bestaan in de aanwending van rechtsregels of rechtsinstellingen in strijd met het doel waarvoor deze zijn ingesteld, zoals bijvoorbeeld artikel 116 van het Bodemdecreet. Zoals voorheen gemeld is het bodemattest een waarborg ingebouwd tegen een mogelijk vervuilde grond. Indien een koper aldus te maken heeft met een niet-blanco bodemattest, zal hij/zij zich – met meer slaagkans – kunnen beroepen op deze bepaling.

Het blijkt echter dat artikel 116 van het Bodemdecreet ook een poortje tot misbruik is bij kopers met spijt over hun aankoop. Gaandeweg zijn er veel procedures voor de rechtbanken en hoven gevoerd tot nietigheid van de koopovereenkomst op basis van artikel 116 van het Bodemdecreet. De rechters gaan hier echter niet lichtzinnig mee om.

In de poel van rechtspraak en rechtsleer die over de jaren heen zijn ontstaan omtrent het bodemattest kan worden afgeleid dat elke situatie haar eigen specificaties heeft. Het Hof van Cassatie heeft zich doorheen de jaren wel over enkele onduidelijkheden uitgesproken.

Zo oordeelt het Hof van Cassatie dat het louter ontbreken van het attest bij de ondertekening van de onderhandse akte onvoldoende is om de nietigheid van de koopovereenkomst te vorderen. Het Hof gaat daarbij nog een stap verder. Een koper zal moeten aantonen dat hij wel degelijk belang heeft om de nietigheid te vorderen. Als bijvoorbeeld later blijkt dat het bodemattest blanco is, zal de koper niet zomaar de nietigheid kunnen inroepen maar zullen er ook andere elementen in overweging dienen te worden genomen. De koper zal moeten aantonen dat hij voordeel heeft bij de vernietiging van de overeenkomst. Een blanco bodemattest wordt niet als nadelig aangezien waardoor de vernietiging van de koopovereenkomst enkel schade zou berokkenen aan de verkoper.

Voor vele kopers leek dit een makkelijke oplossing, doch houdt de rechter wel degelijk rekening met de figuur van rechtsmisbruik. Men dient in het licht van de doelstelling van de bepaling (bescherming tegen vervuilde grond) de nietigheid op te werpen en niet voor andere doeleinden. 

Artikel 116 Bodemdecreet bepaalt tevens dat men zich niet meer op de nietigheid kan beroepen wanneer (1) de verwerver in het bezit is gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest én (2) de verwerver zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke akte laat vaststellen.

Daarnaast is er een andere mogelijkheid om voorzichtiger te werk te gaan bij het sluiten van de koopovereenkomst. Men kan daarbij bepalen dat de koop is afgesloten onder opschortende voorwaarde van ‘een blanco bodemattest binnen een bepaalde termijn voor te leggen’. Bij gebrek aan blanco bodemattest en/of voor te leggen binnen die termijn, zal de koopovereenkomst niet tot stand komen. 

Op die manier gaat men veiliger te werk en dient men geen gerechtelijke procedure in te stellen om later de nietigheid van de koopovereenkomst te bekomen.