Journal

Journal

Nieuwsbrief

Tussen open ruimte en vastgoeddruk: de zonevreemde functiewijziging van landbouw naar wonen

Publié le 23/10/2025

Het fenomeen van de fermettisering van het platteland waarbij landbouwbedrijven worden omgezet naar zonevreemde hoeves en fermettes, blijft de gemoederen van landbouwers, plattelandsbewoners en beleidsmakers bedaren.

Sinds 2019 is het aantal aanvragen tot functiewijziging van landbouw naar wonen sterk toegenomen. Waar het aantal aanvragen in 2019-2020 nog rond de 200-tal per jaar schommelde, bedroeg het in 2023-2024 meer dan 700 aanvragen, met een piek in 2023 van 775 aanvragen. Gemiddeld gaf het Agentschap Landbouw en Zeevisserij in de periode 2019-2024 voor zo’n 70% van de aanvragen een gunstig advies. Het lagere cijfer voor 2025 (37%) is voorlopig, omdat veel dossiers nog in behandeling zijn, maar toch heerst steeds meer onzekerheid over de vergunbaarheid van de omzetting van een landbouwbedrijf naar een zonevreemde woning in agrarisch gebied.

Het wettelijk kader

Reeds geruime tijd heeft de Vlaamse regelgever de mogelijkheid voorzien om het gebruik van een bestaand, vergund, eventueel leegstaand, landbouwbedrijf gelegen in agrarisch gebied te wijzigen naar het gebruik als residentiële woning onder welbepaalde voorwaarden. Sinds de inwerkingtreding van het Verzameldecreet in 2024 werd deze regeling zelfs nog versoepeld: ook eerder gerealiseerde functiewijzigingen kunnen sindsdien geregulariseerd worden. Toch blijkt uit de praktijk dat deze juridische mogelijkheid tot zonevreemde functiewijziging niet automatisch leidt tot het verkrijgen van een vergunning.

Om een zonevreemde functiewijziging van landbouwbedrijf naar residentiële woning te kunnen realiseren, dient een beroep te worden gedaan op artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO). Artikel 4.4.23 VCRO laat de vergunningverlenende overheid toe bij het verlenen van een vergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige functiewijziging van een gebouw of een gebouwencomplex, af te wijken van de bestemmingsvoorschriften, voor zover voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden:

1. het gebouw of het gebouwencomplex beantwoordt op het ogenblik van de aanvraag aan alle volgende vereisten: het gebouw of het gebouwencomplex bestaat, is niet verkrot, is hoofdzakelijk vergund (de laatst vergunde of vergund geachte functie als uitgangspunt genomen) en het gebouw of het gebouwencomplex is niet gelegen in ruimtelijk kwetsbare gebieden (met uitzondering van parkgebieden en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde) of in recreatiegebieden.

2. de functiewijziging is toegelaten door het Besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen. Voor het wijzigen van het gebruik van een landbouwbedrijf, met als nieuw gebruik uitsluitend wonen, gelden de volgende twee voorwaarden:

• de bedrijfswoning en de fysiek aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij de bedrijfswoning, krijgen als nieuw gebruik wonen, met uitsluiting van meergezinswoningen maar met inbegrip van tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft;

• de bedrijfsgebouwen van het landbouwbedrijf mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning en kunnen alleen een nieuw gebruik krijgen als woningbijgebouwen, of als accommodatie voor tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft.

3. de functiewijziging mag de normale bedrijfsvoering van vergunde of vergund geachte bedrijven in de omgeving niet in het gedrang brengen.

Daarnaast bepaalt artikel 4.3.1 VCRO dat elke aanvraag moet worden getoetst aan de principes van een goede ruimtelijke ordening.

Toetsing van evenwicht tussen landbouw en wonen

De onzekerheid over het verkrijgen van een vergunning tot zonevreemde functiewijziging vloeit voort uit de voorwaarden die een ruimere beoordelingsmarge laten aan de vergunningverlenende overheid. Hierbij weegt het advies van het Agentschap Landbouw en Zeevisserij, hoewel niet- bindend, doorgaans sterk mee in de besluitvorming.

De vergunningverlenende overheid moet met name de gevolgen van de functiewijziging afwegen ten opzichte van de normale bedrijfsvoering van omliggende bedrijven. Daarnaast moet zij nagaan of de site nog geschikt is voor landbouw. Het uitgangspunt blijft dat bestaande bedrijfszetels zoveel mogelijk hergebruikt worden voor landbouwdoeleinden. Ook wordt onderzocht of de open ruimte versterkt kan worden.

Het is in die omgevingstoets dat beleidsmatige thema’s ook voelbaar kunnen zijn. Enerzijds wordt geijverd voor een maximale vrijwaring van landbouwgrond voor actieve landbouwers en de bescherming van de open ruimte. Anderzijds vermindert het aantal actieve landbouwers de laatste jaren gestaag en wensen stoppende landbouwers hun bedrijfswoning en -gebouwen succesvol te verzilveren. Wanneer een overdracht aan een landbouwer niet lukt, dreigt leegstand en wordt een functiewijziging naar wonen overwogen, indachtig de gegeerdheid van hoevewoningen op de vastgoedmarkt.

Naar een duidelijker beleid?

Een oplossing die soms voorgesteld wordt, is om de zonevreemde functiewijzigingen te koppelen aan voorwaarden om het ruimtebeslag actief terug te dringen, waaronder de sloop van bijgebouwen en het verminderen van de volumes en de verhardingen.

In het Vlaams Regeerakkoord is aangekondigd dat de mogelijkheden voor zonevreemde functiewijzigingen in agrarisch gebied zullen worden geactualiseerd. Dit zou moeten leiden tot een duidelijker beleid, met specifieke kwaliteitseisen en aandacht voor het terugdringen van het ruimtebeslag. De timing van deze actualisatie is nog niet bekend, maar de roep om snelle duidelijkheid klinkt sterk.

Charlotte Dupon

Stay on track

Journal

Journal

Nieuwsbrief

Tags

Tussen open ruimte en vastgoeddruk: de zonevreemde functiewijziging van landbouw naar wonen

Contact