Eerst en vooral is het van belang om de begrippen kamerwoning en eengezinswoning te analyseren.

De eengezinswoning kan worden omschreven als woning die hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van één gezin of één alleenstaande, waarin zich geen andere woningen bevinden. 

De vraag luidt verder: wat betekent ‘één gezin’?  

Dit is de centrale vraag die altijd moet gesteld worden als je daarmee geconfronteerd wordt!

Kenmerkend voor één gezin is dat de leden op een bestendige basis duurzaam samenleven. Dit houdt in dat zij zelf uit vrije wil kiezen om samen te wonen en een gezamenlijk huishouden te voeren. 

Een verwantschap (familie) of emotionele band is niet vereist om als “gezin” te worden beschouwd.  Bijgevolg kunnen (buitenlandse) arbeidskrachten, studenten, vrienden, …. perfect als een gezin worden aanzien, op voorwaarde dat ze op “bestendige basis duurzaam samenleven”.

Een kamerwoning wordt dan weer gedefinieerd als een woning waarin een toilet, een bad of douche of een kookgelegenheid ontbreken en waarvan de bewoners voor één of meer van die voorzieningen aangewezen zijn op de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt.

Essentieel daarbij is ook dat uit de fysieke indeling moet blijken dat het om een ééngezinswoning gaat.    de indeling moet ingericht zijn voor één gezin.   

Volgende feitelijke elementen kunnen aantonen dat er sprake is van een kamerwoning én dat er geen sprake is van een gebruik als ééngezinswoning: 

- kamers kunnen afgesloten worden;

- belcodes aan voordeur;

- afzonderlijke huurcontracten;

- huur wordt apart betaald;

- aparte brievenbussen en deurnummers;

- aparte microgolf in de afzonderlijke kamers;

- aparte ijskast;

- bewoners kennen elkaar niet of maar zeer beperkt;

- …

Wanneer de eigenaar de woning effectief als kamerwoning wil verhuren, dan moet er eerst en vooral een uitbatingsvergunning worden aangevraagd bij de gemeente. Deze vergunning is persoonsgebonden én tien jaar geldig. De regelgeving voor het bekomen van een uitbatingsvergunning is echter bij iedere gemeente anders.

 

Verder moet niet enkel het gebouw an sich maar ook elke aparte kamer aan bepaalde strenge kwaliteitsvereisten voldoen. Ook deze vereisten zijn verschillend per gemeente en zijn telkens opgenomen in het plaatselijk politiereglement. 

Wanneer blijkt dat een eengezinswoning als kamerwoning wordt verhuurd, zonder de wettelijke verplichte uitbatingsvergunning, dan riskeert de verhuurder een (strafrechtelijke) veroordeling, boetes en tevens een verbeurdverklaring van de ontvangen huurgelden. De voorbeelden in de rechtspraak zijn legio, louter exemplatief: 

- Zo is er Gentse rechtspraak gekend waarbij een eigenaar een eengezinswoning verhuurde aan een onderneming, die op zijn beurt de woning verhuurde aan 10 Roemeense werknemers. Alle aparte kamers hadden hangsloten en de werknemers leefden niet op een duurzame wijze samen. Zowel de eigenaar van de woning als de werkgever hadden weet van deze inbreuk en werden veroordeeld. Ook een deel van de huurinkomsten zijn verbeurd verklaard. 

- De Rechtbank van Eerste aanleg te Kortrijk heeft dan weer een eigenaar veroordeeld die een eengezinswoning verhuurde aan Hongaarse collega’s, waarbij de huurders vaak wisselden en sommigen zelfs elkaars naam niet kenden. Diezelfde woning was daarenboven ook ongeschikt voor het aantal personen en onbewoonbaar, wat leidde tot een zware veroordeling. De eigenaar is veroordeeld tot een gevangenisstraf met uitstel, een boete een volledige verbeurdverklaring van de huurgelden. 

Geen enkele eigenaar wil daarin verzeild geraken!

Bij het verhuren van een eengezinswoning aan meerdere personen tegelijk, bestaat een risico dat de woning onbewust wordt omgevormd naar een kamerwoning. Voor het verhuren van kamers bestaan er echter strengere vereisten én moet een vergunning worden verkregen. 

Stel u als eigenaar altijd 2 essentiële vragen:

1) Kunnen de kandidaat-huurders als “één gezin” worden beschouwd?

2) Is de indeling van de ééngezinswoning ingericht voor één gezin?  Vermijd daarbij ook elke indicatie dat het toch om een kamerwoning zou gaan, maw. geen aparte sloten per kamer, geen aparte deurbellen, etc….  Laat dus ook niet toe dat de huurders in de loop van het contract dit de facto als “kamerwoning” gaan gebruiken!

Want geen enkele eigenaar wil op de beklaagdenbank van de correctionele rechtbank  belanden…