Stay on track

Stay on track

Moving you forward

Actualités

Retour au liste

BEZINT (samen) EER GE ONTBINDT

Publié le 04/11/2022


I. INLEIDING: BELANG VAN HANDELSHUUR

De handelshuurwetgeving is er vaak op gericht jonge beginnende ondernemers, dan wel gevestigde ondernemers, toe te laten hun handelszaak uit te baten in prestigieuze panden op florerende locaties, zonder de investering van het pand te moeten dragen. Op die manier wordt het economisch gezien interessant om via huurcontracten te werken. Het is zo dat op de contracten die worden gesloten specifiek voor de huur van handelspanden, de handelshuurwet op dwingende wijze van toepassing is. Deze wet voorziet voor de huurders een grotere bescherming dan huurovereenkomsten die niet onder deze specifieke regelgeving vallen, zoals bijvoorbeeld een minimum contractduur van 9 jaar, een recht ten voordele van de huurder op 3 huurhernieuwingen, beperkte opzegmogelijkheden voor de verhuurder,… Het is immers van belang voor de huurder dat de stabiliteit en continuïteit van de handelszaak zo veel mogelijk wordt gewaarborgd, omdat de handelaars veelal hun hart en ziel in hun handelszaak steken. Natuurlijk gaan alle rechten voor de huurders ook gepaard met enkele plichten. Zo moeten zij ook ten opzichte van de verhuurder een goede communicatie vooropstellen en in geval van vroegtijdige beëindiging van de huur, omwille van allerlei redenen, bepaalde wettelijke bepalingen naleven.

Kortom: de handelshuurwetgeving is erop gericht om voor zowel de huurder als de verhuurder stabiliteit en continuïteit te geven. 

Hét sleutelwoord in elke samenwerking is een goede communicatie tussen partijen, want vanzelfsprekend kan de wet niet allesomvattend zijn. Een recent voorbeeld uit de praktijk situeert dit.

In elk geval is het van belang indachtig te zijn dat de beschermde partij niet op voorhand afstand kan doen van de bescherming, gelet op het dwingend karakter. 

II. UIT HET LEVEN GEGREPEN

Recentelijk kwam een interessant voorbeeld in onze praktijk die de beperkingen van een wettelijke regeling illustreert en die bevestigt dat, hoe goed de wettelijke regeling ook is, hoe hard men ook gewerkt heeft aan een alles-voorziende-overeenkomst, men niet alles kan voorzien. In voorkomend geval neemt de huurder bepaalde dingen als vanzelfsprekend aan, wat hem achteraf duur is komen te staan.

In casu sloten partijen in 2004 een handelshuurovereenkomst af, waarbij de huurder een agentuur had met telecomoperator met als bedoeling om in het handelspand een telecomwinkel uit te baten. De winkel was, mede door de toplocatie, een succesverhaal, waarna de huurder besliste om de huurovereenkomst nogmaals met 9 jaar te verlengen, ditmaal tot eind oktober 2022. Door een samenloop van omstandigheden zei de telecomoperator de handelsagentuurovereenkomst met de huurder op vanaf 30 april 2020, waardoor de huurder geen verdere activiteiten meer kon uitoefenen. Evident kon zij geen telecomwinkel meer uitbaten. De huurder oefende ook geen andere activiteiten meer uit in het pand en stopte vanaf april 2020 prompt met het betalen van de huurgelden, zonder verdere uitleg en zonder inachtname van zijn wettelijke verplichtingen tot kennisgeving van de ontbinding aan de verhuurder per aangetekend schrijven én op het juiste tijdstip. Op die manier bouwde de huurder heel wat achterstallen op. 
De huurder ging dus naar eigen zeggen over tot eenzijdige opzegging van de huurovereenkomst, maar dan wel zonder dit te melden aan de verhuurder, wat geen goed idee bleek te zijn. 

De beëindigingsmogelijkheden voor de huurder zijn limitatief en strikt wettelijk omschreven en dit zijn er slechts 3: 

i) ten allen tijde op basis van wederzijdse wilsovereenstemming, vastgesteld bij authentieke akte of bij een verklaring voor de vrederechter;
ii) door middel van een opzegging door de huurder bij aangetekend schrijven telkens bij het verstrijken van elke driejarige periode en mits dit voornemen kenbaar wordt gemaakt zes maanden vóór het verstrijken van deze driejarige periode;
iii) voor zover deze mogelijkheid hem uitdrukkelijk contractueel wordt toegekend, door de verhuurder door middel van aangetekend schrijven bij het verstrijken van elke driejarige periode één jaar voor het verstrijken van die periode. Bovendien kan de verhuurder maar gebruik maken van dit recht indien hij voornemens is om in het onroerend goed zelf een handel uit te oefenen of die werkelijk te laten uitoefenen door een in de wet limitatief opgesomde lijst van personen.

De huurder heeft geen van de voormelde mogelijkheden gebruikt , waardoor de handelsovereenkomst dus nooit op wettelijk correcte wijze werd opgezegd en dus bleef voortbestaan, waardoor de achterstallen zich opstapelden. Deze achterstallen en de stopzetting van de handelsactiviteiten kwamen ter kennis van de verhuurder, waardoor de verhuurder ook uit hoofde van zijn eigen schadebeperkingsplicht bepaalde stappen diende te ondernemen. De verhuurder liep inkomsten mis, want er werden geen handelsactiviteiten gevoerd in zijn winkel en de huurder betaalde niet meer, dus was het van belang om een oplossing te zoeken. Het volstaat op zo een situatie de algemene rechtsprincipes toe te passen. 

Juridisch gezien, wanneer een partij (de verhuurder) te maken krijgt met de niet-uitvoering van een contract door de andere partij (de huurder), biedt het Burgerlijk Wetboek de schuldeiser (de verhuurder) keuzevrijheid: ofwel kiest de verhuurder voor de ontbinding van de overeenkomst, ofwel kiest de verhuurder voor de handhaving, lees de verderzetting van de huurovereenkomst. 

In casu koos de verhuurder voor de verdere handhaving van de overeenkomst, dus voor de verdere betaling van de bedragen die de huurder nog verschuldigd was en zelfs voor betaling van de nog te vervallen maanden. De achterstand betrof de periode van 1 april 2020 t.e.m. december 2021, goed voor een bedrag van € 60.948,15. 

Na die eis schrok de huurder natuurlijk, en realiseerde hij zich dat hij zijn medecontractant “vergeten” was en realiseerde hij zich tegelijkertijd zijn nalatigheden…  Hij ging echter niet in dialoog vertrekkend van zijn nalatigheid, maar beriep zich op rechtsmisbruik. De huurder meende immers dat de verhuurder de ontbinding moet vragen na een aantal maanden niet-betaling, wat wettelijk slechts één van de mogelijkheden is.

Het is echter zo dat het beginsel van de uitvoering te goeder trouw van overeenkomsten, een contractspartij verbiedt om misbruik te maken van de rechten die zij uit haar contract put, maar het maakt an sich geen rechtsmisbruik uit dat de verhuurder kiest voor de verdere uitvoering. De verhuurder wenst tenslotte ook maar enige zekerheid te hebben van zijn inkomsten, wat ook aansluit bij één van de essentiële verplichtingen van de huurder, namelijk de betaling van de huurprijs.

In deze specifieke casus volgde de rechter de argumentatie van de verhuurder en besliste dat de huurder nog voor enkele maanden diende door te betalen, niettegenstaande dat het eigenlijk neerkwam op de uitvoering van een louter “fictieve” huurovereenkomst, daar er geen gebruik meer was als tegenprestatie.

Dit weerspiegelt de belangrijke les voor handelshuurders.

Impliciet geeft de vrederechter dus aan dat de oplossing voor zo een conventioneel onvoorzienbare problematiek erin bestaat dat partijen proberen te komen tot een voor beiden aanvaardbaar resultaat, waarin beiden hun conventionele en wettelijke rechten en plichten zo veel mogelijk respecteren, met als limiet dat er geen misbruik mag zijn bij de ene of de andere partij.

De belangrijkste les is dat partijen die geconfronteerd worden met onvoorziene problemen waardoor het voortbestaan van hun handel in het gedrang komt, tijdig hun problemen aankaarten bij hun medecontractant.

Dit weerspiegelt de belangrijke les voor handelshuurders. Het is van belang dat de handelshuurder tijdig aanklopt bij de verhuurder om problemen aan te kaarten. De huurder mag immers niet naïef zijn en er zomaar van uitgaan dat door niet meer te betalen, de verhuurder wel zal weten dat de overeenkomst gedaan is. 

Voor de verhuurder is het eveneens interessant te weten dat hij niet persé de ontbinding dient te vragen, maar dat hij ook de gedwongen uitvoering van de huurovereenkomst kan vragen, mét kans op succes wat de huurder dan zuur kan opbrengen. 

Dus, handelshuurder, bezint eer ge ontbindt.