Stay on track

Stay on track

Moving you forward

Actualités

Retour au liste

Vereniging van de Mede-Eigenaars als wanbetaler. Vordering in faillissement mogelijk?

Publié le 19/11/2020

Het komt in de vastgoedpraktijk niet zelden voor dat de aannemer die bouwwerken aan de gemene delen van een appartementsgebouw heeft uitgevoerd, niet betaald wordt. De Vereniging van de Mede-Eigenaars, met wie u contracteerde, blijft in gebreke van betaling. De vraag stelt zich dan welke het vermogen is van de VME, wat uw uitvoeringsmogelijkheden zijn, en of de VME ook in faling kan gaan.


Het vermogen van de VME

De VME heeft een relatief eenvoudige vermogensstructuur. Zij kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat uit het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen (art. 577-5, § 3, lid 1 BW)).

Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal. Het werkkapitaal dient voor de lopende uitgaven (art. 577-5, § 3, lid 2 BW), het reservekapitaal dient voor de grote, niet-periodieke uitgaven (art. 577-5, § 3, lid 3 BW).

De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk na afloop van vijf jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen van het gebouw een reservekapitaal aanleggen waarvan de jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar; de vereniging van mede-eigenaars kan met een vier vijfde meerderheid van de stemmen beslissen om dit verplicht reservekapitaal niet aan te leggen (art. 577-5, §3, lid 4 BW).

Hoe voer ik uit?

Bij uitblijven van betaling vanwege de VME, kan u als schuldeiser de afzonderlijke mede-eigenaars aanspreekt, elk voor hun aandeel (art. 577-5, § 4 BW). Het gaat in dit geval namelijk om een zogenaamde zijdelingse vordering (art. 1166 BW). Dit houdt in dat wanneer een schuldeiser van zijn schuldenaar (hier de VME) geen betaling ontvangt, de schuldeiser in de rechten van zijn schuldenaar mag treden jegens diens schuldenaars (hier de individuele mede-eigenaars). Daar de individuele mede-eigenaars slechts voor hun aandeel (in de gemeenschappelijke delen) aansprakelijk zijn, zullen ze op geen enkel ogenblik hoofdelijk aangesproken kunnen worden.

In de rechtsleer bestaat discussie over de vraag wie als eerste dient te worden aangesproken voor de uitvoering. Veelal wordt aangenomen dat bij voorkeur eerst wordt uitgevoerd op de VME, voor de individuele mede-eigenaars worden aangesproken. De wet schept op dit vlak spijtig genoeg weinig duidelijkheid.

Voorbeeld

Wanneer u dus een onbetaalde factuur hebt van € 100.000,00 in een appartementsgebouw met 10 mede-eigenaars, moet u in principe eerst uitvoeren op het vermogen van de VME (op het werkkapitaal en het reservekapitaal). Dit gebeurt eerst op reservekapitaal, dan werkkapitaal.

Indien het reserve- en werkkapitaal, het eigenlijke vermogen van de VME, ontoereikend zou zijn om de volledige schuldvordering te betalen, kan u zich tot de individuele eigenaars richten, maar enkel voor hun aandeel in de gemeenschappelijke delen. In voorkomend geval zal elk van de tien mede-eigenaars voor 1/10e van de aandelen in de gemeenschappelijke delen hebben. Indien de VME dus bijvoorbeeld 70.000 euro van de 100.000 euro heeft betaald, en heeft nagelaten de overige 30.000 euro over te maken, vanwege een tekort in haar eigen vermogen, dan zal elk van de mede-eigenaars voor zijn deel aangesproken worden.

Faillissement van de VME mogelijk? Drukkingsmiddel?

Met de invoering van boek XX in het Wetboek Economisch Recht op 1 mei 2018, werd het insolventierecht grondig herschreven en werd het toepassingsgebied ervan uitgebreid tot alle ondernemingen. Met uitzondering van een aantal publiekrechtelijke rechtspersonen, worden bovendien alle rechtspersonen als ondernemingen beschouwd.

De Vereniging van de Mede-Eigenaars (VME) verwerft automatisch rechtspersoonlijkheid als twee voorwaarden (art.577-5, § 1 BW) vervuld zijn: (1) er moet een onverdeeldheid ontstaan zijn door de overdracht of toekenning van ten minste een kavel en; (2) de statuten moeten overgeschreven zijn op het bevoegde registratiekantoor.

De VME valt dus onder het verruimde toepassingsgebied van het nieuwe insolventierecht. Dit wil zeggen dat zij nu ook failliet kan verklaard worden indien de toepassingsvoorwaarden van het faillissement vervuld zijn.

Besluit

Indien de schuldeiser zware moeilijkheden ondervindt bij de gebruikelijke uitvoeringmogelijkheden en/of wanneer deze geen soelaas bieden, zou er kunnen geopteerd worden voor een dagvaarding in faillissement. Immers, sinds de invoering van boek XX valt de VME onder het verruimde toepassingsgebied van het nieuwe insolventierecht.

Stefaan Desrumaux, advocaat