Tussen een promotor/aannemer en een grondeigenaar werd in 2015 een projectovereenkomst gesloten waarin een recht van opstal werd toegekend aan de promotor. Het project betrof zowel nieuw te bouwen constructies als ingrepen aan een reeds bestaand handelspand. Na het faillissement van de grondeigenaar liet de curator dit handelspand verkopen en stelde hij zich op het standpunt dat het pand volledig tot de failliete boedel behoorde, aangezien uit de notariële basisakte en de patrimoniumdocumentatie geen afzonderlijk opstalrecht bleek.

De promotor betwistte dit en stelde dat het handelspand wél onder het contractueel toegekende opstalrecht viel, zodat zij recht had op (een deel van) de verkoopopbrengst.

De Ondernemingsrechtbank volgde het standpunt van de curator. De rechter oordeelde dat:

• enkel zakelijke rechten die correct zijn overgeschreven tegenstelbaar zijn aan de curator;

• uit de notariële aktes en de machtiging tot verkoop ex artikel 1193 Ger.W. bleek dat de failliete vennootschap als volle eigenaar werd beschouwd;

• contractuele afspraken en dadingen die niet duidelijk hun weerslag vonden in de overschrijving, niet volstonden om een opstalrecht op het bestaande handelspand aan te tonen.

De vorderingen van de promotor werden dan ook afgewezen.

Het Hof van Beroep Gent koos in hoger beroep voor een fundamenteel andere benadering en vernietigde het vonnis in eerste aanleg.

Volgens het hof moet de betwisting over het bestaan en de draagwijdte van een opstalrecht in de eerste plaats worden beoordeeld aan de hand van de contractuele afspraken tussen partijen, en niet louter op basis van de publiciteitstoestand.

Het Hof benadrukte daarbij dat:

• uit de oorspronkelijke overeenkomst duidelijk bleek dat het opstalrecht werd toegekend op alle gronden van het project, zonder uitsluiting van het betrokken handelspand;

• ook uit bijlagen, prijslijsten, latere dadingen en de feitelijke gedragingen van partijen ondubbelzinnig volgde dat het handelspand steeds als onderdeel van het opstalproject werd beschouwd;

• het feit dat het handelspand reeds (gedeeltelijk) bestond, niet uitsluit dat het onder een opstalrecht kan vallen wanneer de opstalhouder er meer dan loutere herstellingen uitvoert;

• de wijzigende basisakte en de verkoop door de curator geen afbreuk doen aan het eerder contractueel gevestigde opstalrecht.

Dit arrest maakt duidelijk dat bij een faillissement van de grondeigenaar de beoordeling van een opstalrecht niet mag worden herleid tot een zuiver publiciteitsrechtelijke oefening.

De kern van het opstalrecht ligt in de contractuele verhouding tussen partijen:

• wat hebben zij precies afgesproken,

• welke goederen vielen onder het project,

• en hoe hebben zij deze afspraken nadien uitgevoerd en bevestigd?

De tegenwerpelijkheid via overschrijving is belangrijk, maar kan niet los worden gezien van de onderliggende contractuele realiteit, zeker niet in de verhouding tussen contractspartijen en hun rechtsopvolgers onder algemene titel, zoals een curator.

Het arrest van het Hof van Beroep Gent onderstreept het belang van een grondige contractuele analyse bij vastgoedprojecten met opstalrechten, en vormt een belangrijk tegengewicht voor een al te formalistische benadering in faillissementssituaties. Voor promotoren, investeerders en curatoren is dit een duidelijke waarschuwing: wie het opstalrecht wil beoordelen, moet eerst en vooral het contract lezen.