Een renovatieplicht die tegen de perceelgrens botst

In de zaak voor de Gentse rechtbank stonden twee aanpalende eigenaars lijnrecht tegenover elkaar. Eén van hen wilde zijn gevel renoveren en isoleren, maar daarvoor was een isolatielaag nodig die ongeveer 12 à 14 centimeter over de perceelgrens zou komen. Die werken waren bedoeld om de woning energiezuiniger te maken, het wooncomfort te verhogen en hardnekkige vochtproblemen aan te pakken.

De buur verzette zich fel tegen deze beperkte inname van zijn perceel. Hij gebruikte de doorgang – ongeveer twee meter breed – onder meer om een aanhangwagen te plaatsen en vond dat de grensoverschrijdende isolatie zijn eigendomsrecht schond.

Eigendomsrecht onder druk van energie-eisen

De rechtbank moest uitmaken of het eigendomsrecht van de buur onverkort moest worden gerespecteerd, of dat dit recht in bepaalde omstandigheden kan worden beperkt. In haar vonnis bevestigt de rechtbank dat eigendomsrecht in België sterk beschermd blijft, maar duidelijk niet meer absoluut is.

Een eigenaar mag zijn recht niet uitoefenen op een manier die kennelijk de grenzen te buiten gaat van wat een normaal zorgvuldig en vooruitziend persoon zou doen. Dit principe – het verbod op rechtsmisbruik – staat sinds de invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek ook expliciet in artikel 1.10.

De proportionaliteitstoets: voordeel tegenover nadeel

Bij conflicten over grensoverschrijdende werken (o.a. isolatiewerken) bevestigt de rechtbank van eerste aanleg (in graad van beroep) dat de rechter een proportionaliteitstoets moet uitvoeren: het voordeel dat de uitoefening van het recht oplevert voor de ene partij wordt afgewogen tegen het nadeel dat dit veroorzaakt voor de andere partij. In deze zaak betrof het een beperkte inname van 14 centimeter op een doorgang van 2 meter. Het voordeel voor de isolerende partij was aanzienlijk: een verbeterde energieprestatie, verhoogd wooncomfort en het aanpakken van vochtproblemen. Het nadeel voor de buur werd door de rechtbank als gering beoordeeld. De rechtbank oordeelde vervolgens dat het weigeren van toestemming door de buur rechtsmisbruik uitmaakte, omdat het nadeel voor de buur gering was en het voordeel voor de eisende partij groot. In zo’n geval herleidt de rechter de uitoefening van het eigendomsrecht tot een normale uitoefening, waardoor de werken toch mogen plaatsvinden.

Wat met bestaande grensoverschrijdende elementen?

De tegenvordering van de buur – die eiste dat een reeds bestaande dakoversteek werd verwijderd – werd door de rechtbank afgewezen. De dakoversteek was technisch noodzakelijk om de isolatie correct te kunnen afwerken, en opnieuw oordeelde de rechtbank dat het nadeel voor de buur minimaal was.

Daarnaast beval de rechtbank de tijdelijke verwijdering van een afdak en een poort van de geïntimeerde, zodat de werken praktisch konden worden uitgevoerd. De buur moest dat wel laten uitvoeren, maar niet kosteloos: een landmeter-expert werd aangesteld om de waarde van de ingenomen strook te bepalen.

Wat deze uitspraak betekent voor eigenaars, aannemers en renovatieplannen in Vlaanderen

Dit vonnis bevestigt enkele belangrijke principes:   

• Het eigendomsrecht is sterk, maar niet onbegrensd.
• Rechtsmisbruik kan ertoe leiden dat een buur toch bepaalde werken moet dulden
• De proportionaliteitstoets speelt een centrale rol bij grensoverschrijdende renovaties.

De uitspraak illustreert hoe rechtbanken in dit soort situaties zoeken naar een evenwichtige oplossing. De technische noodzaak van werken, de maatschappelijke druk om energiezuiniger te renoveren en het belang van wooncomfort worden afgewogen tegen de bescherming van de eigendom van de buur.

Voor eigenaars betekent dit dat zij in vergelijkbare situaties best tijdig juridisch advies inwinnen. Onder het nieuwe Burgerlijk Wetboek is het bovendien eenvoudiger geworden om de rechtbank om een machtiging te vragen wanneer buren niet willen meewerken, in plaats van zelf r over de perceelgrens te werken met alle risico’s vandien.

Bram Meirsman

Stefaan Desrumaux